יוקר המשכנתא: כל השאלות והתשובות

העלייה במחירי המשכנתאות מדאיגה את כולם: זוגות צעירים שרוצים לקנות בית, הורים שמעוניינים להרחיב את המשפחה וגם משקיעים. יוסי פריימן, המומחה למשכנתאות, ענה היום לגולשי חדשות 2 בפייסבוק על כל השאלות המטרידות ועזר להם להבין מתי, סוף כל סוף, הם יוכלו להגשים את חלום הדירה

לטובת כל אלו שרוצים לקנות בית ולא מבינים את המשמעות של צעדי בנק ישראל, ערכנו בשעות הצהריים צ'אט מיוחד עם מומחה המשכנתאות יוסי פריימן שענה לגולשי חדשות 2 בפייסבוק על כל השאלות המטרידות. לטובת אלו שלא הספיקו להיכנס ולשאול שאלה, אספנו את השאלות החשובות ביותר.

איך במצב הנוכחי יוכל זוג צעיר בישראל לקחת משכנתא?
הרפורמה במשכנתא באה להקשות רק על לווים שלוקחים הלוואות שעונות על שלושה תנאים: הן בסכום שעולה על 800,000 שקלים, הן מהוות מעל ל-60% מגובה הנכס ו-25% מגובה ההלוואה, לפחות, מבוקש בריבית משתנה.

כך, למשל, אם זוג צעיר הולך לקחת משכנתא בסכום שלא עונה ביחד על שלושת התנאים, אז כל מה שקבעה מדינת ישראל לא משפיע עליו. אם זוג צעיר מתכוון לקנות דירה בסך של מיליון שקלים, לדוגמה, והוא לוקח משכנתא בגובה של 700,000 שקלים - הוא לא יהיה מושפע מההחלטה. אם מישהו לוקח משכנתא בגובה של למעלה מ-800,000 שקלים, אבל היא מהווה פחות מ-60% מגובה הנכס, אז גם במקרה הזה הוא לא יושפע מהקשחת התנאים.

חתמתי על המשכנתא עם הבנק לפני פרסום התקנות החדשות וקיבלתי חלק ממנה - האם כעת על החלק שלא קיבלתי יחולו התנאים החדשים?
במקרה הזה, השאלה היא באילו תנאים הועמדה המשכנתא. אם היא הועמדה במלוא הסכום ורק לא נמשכה, אז כל הרפורמה לא רלוונטית מאחר שהעסקה כבר קיימת. אם, לעומת זאת, הועמדה המשכנתא רק בחלק מהסכום ואת הסכום הנותר צפוי הלווה לקבל בהמשך, אז הוא כן ייכנס תחת התקנות החדשות.

הדרך הכי פשוטה לבדוק את זה היא לבדוק אם הריבית על החלק שכבר נלקח היא קבועה או לא. אם היא קבועה, סימן שזה לא יהיה ניתן לשינויים. אם היא לא קבועה, אז הרפורמה תחול במקרה הזה.

מה עושים עם זה שכרגע מחירי הדירות גבוהים, אבל בהמשך צפויים לרדת? מה נעשה כשההלוואה שלקחנו היום תהיה יותר גבוהה מערך הדירה בעתיד?
מי שלא רוצה לקחת את הסיכון של שינויים במחיר הדירה שהוא עומד לרכוש ומעדיף לשלם שכירות חודשית, בוודאי שיכול להמשיך כך. אדם שייקנה דירה כשמחירי הדירות יתחילו לרדת, אז בוודאי שההלוואה תישאר באותו הגובה ולכן השווי שלה יהיה גבוה משווי הנכס.

זהו מצב אפשרי בהחלט ומי שלוקח הלוואה חשוב שיוודא שהוא יכול לעמוד בסכום ההחזר החודשי שהוא צריך לשלם. אסור שגובה ההחזר החודשי יהיה גבוה ביחס להכנסה הפנויה, כי אז זה מקשה על החזר ההלוואה.

כמה כסף צריך זוג צעיר כדי לקבל משכנתא לדירת ארבעה חדרים במרכז הארץ?
התשובה לשאלה תלויה במקום הרכישה. מחיר דירה בתל אביב בוודאי שלא דומה למחיר דירה בבת ים או בפתח תקווה - וכולן נמצאות באזור המרכז. דירת ארבעה חדרים אפשר למצוא באזור המרכז בטווח מחירים מאוד רחב.

האם כדאי להמתין ולקחת משכנתא כשמחירי הדירות יירדו? האם צפויה ירידה במחירי הדירות?
שוק הדירות מורכב ממרכיב של היצע ומרכיב של ביקוש. בתחום של ההיצע, המהלכים הגדולים עוד לא בוצעו ובתחום של הביקוש בנק ישראל כבר פועל כדי למתן את הלחצים על עודף הביקוש.

כאשר יבשילו המערכים בתחום של הגדלת ההיצע, ובמקביל ימשיכו להינקט צעדים לצמצום הביקוש, בהחלט ניתן יהיה לצפות שמחירי הדירות לא יאמירו ואפילו יעשו תיקון כלפי מטה. עם זאת, במקרה הזה מדובר בסוג של נבואה, כי המרכיבים הם רבים וכולם צריכים לחבור יחד כדי שזה יקרה.

האם עליית המחירים רלוונטית גם לזוגות צעירים?
עליית המחירים רלוונטית לכולם. במקרה של צעירים, בדרך כלל זמינות ההון שלהם יותר נמוכה ואז הם קונים דירות יותר זולות שנמצאות מתחת לרף של השינוי.

איפה נמצאת ישראל ביחס לעולם בגובה הריבית על משכנתאות?
ברוב מדינות העולם מקובל לשכור דירה ולא לקנות. המנהג לקנות דירה הוא בעיקרו ישראלי. בעקבות משבר הסאב-פריים הריביות על משכנתאות בעולם הן די נמוכות. עם זאת, בארה"ב הריבית על משכנתאות גבוהה יותר מאשר בישראל, אבל זה רלוונטי רק למי שמשתכר בדולרים ולוקח משכנתא דולרית.

מחירי השכירות בישראל גבוהים ביחס לעולם, אבל ביחס לשכר הממוצע במשק ולא באופן נומינלי. בסופו של דבר, השיקול אם לשכור דירה או לקנות תלוי ביכולת ההחזר של הלווים. מדובר במהלך שהוא כלכלי בבסיסו.

אילו תנאים מציעים הבנקים השונים בעניין המשכנתאות?
כמו בכל השוק החופשי, יש פערים עצומים בין הבנקים השונים. שוק המשכתנאות בישראל פתוח למשא ומתן. בבנקים מסוימים, למשל, מי שהוא קרוב משפחה של עובד הבנק ייזכה להנחה משמעותית. ההמלצה היא פשוט להשוות בין הבנקים השונים ולקחת את ההצעה הכי משתלמת.

מה הסיכוי שיופשרו קרקעות בעתיד והשדבר ישנה את שוק הנדל"ן בארץ?
הדברים נמצאים בוועדות ובתהליכים שלוקחים פרקי זמן ממושכים ולכן גם אם תבוצע הפשרה, אז זה ייקח זמן. כל מה שאנחנו יודעים זה מתוך הצהרות של קובעי המדיניות: שר השיכון, שר האוצר ואחרים. הכוונה היא לבצע מהלכים שיגדילו את היצע הדירות בטווח הקרוב, אך לא בהכרח שהדבר יבוצע באמצעות הפשרת קרקעות, שכן לרשות המנהל ולגופים אחרים יש מלאי קרקעות שיכול לענות על הצורך בטרם יידרש מהלך גורף גם בתחום הפשרת הקרקעות.

האם העלאת הריבית על המשכנתאות היא בכיוון מעלה בלבד או שבעתיד היא עשויה לרדת?
על רקע עליית חומרי הגלם בעולם, הפוטנציאל של עתיד הריבית הוא בעיקר לכיוון עלייה. זו לפחות הציפייה ב-12 החודשים הקרובים. לכן, בהחלט ייתכן שנתבשר בקרוב על העלאה נוספת של המחירים.

"מי שציפה שמחירי המשכנתא יישארו - טעה" 

אתמול בערב הודיע נגיד בנק ישראל על ייקור דרמטי של המשכנתאות בשוק הנדל"ן. על פי התקנות החדשות, בהלוואות שמעל 800 אלף שקל בהן מרכיב הריבית המשתנה הוא לפחות 25% (כמעט כל ההלוואות החדשות בשוק) ושיעור המימון שנלקח הוא 60% ומעלה (הלוואות במינוף גבוה) -הבנק יצטרך להקצות הון של 100% במקום 35%. הנחייה דומה שניתנה בפברואר ריסקה את טרנד קבוצות הרכישה.

"זו החמרה משמעותית במימון המשכנתאות ומשמעותה ייקור של הריבית בלפחות אחוז שלם", אומר בנקאי בכיר. הקצאת הון של 100% משמעותה שהבנק יתייחס להלוואת משכנתא כאילו נתן אשראי עסקי ולא אשראי קמעונאי ויתמחר בהתאם את הריבית ללווה. ההנחייה לא תחול על הלוואות של זכאי משרד השיכון או על הלוואות הנמוכות מ-800 אלף שקל.

מתי יוצאת לפועל ההחלטה?

ההנחייה היא מיידית, ורלוונטית לכל נוטלי המשכנתאות מהיום ואילך. מי שלקח כבר משכנתא עד היום - אין ההחלטה נוגעת אליו.

מה תוכן ומשמעות הנחייה?

בפועל, לא הורה הנגיד על העלאת הריבית, כי אם על העלאה נקודתית של הריבית על חלק מהמשכנתאות. מי שלוקח הלוואת משכנתא הנאמדת בסכום הגבוה מ-800 אלף שקלים, לרכישת נכס שערכו הוא לפחות מיליון ו-300 אלף שקלים. מי שייקח את ההלוואה הזו, מורה הנגיד להעלות לו את הריבית בין חצי אחוז לאחוז שלם.

מדוע הנגיד מבצע את הצעד הזה?

ההוראה הזו של הנגיד מתבצעת בשל "חגיגת המשכנתאות" בשנתיים האחרונות במשק. זאת, בשל הריבית הנמוכה עליה שמר אותו הנגיד. הודות לריבית הנמוכה, לקחו עוד ועוד זוגות הלוואות לרכישת נכס, מבלי לקחת בחשבון שההחזר החודשי עלול לעלות פתאום באופן דרמטי. גם הבנקים לא העניקו לכך תשומת לב מספקת. במהלך הזה מבקש פישר לומר, כי הוא שם למעשה סוף ל"חגיגה".

מטרת המהלך היא לדאוג ליציבות של הבנקים - אך במקביל מנסה הנגיד להשיג הורדה של מחירי הנדל"ן בשוק: אם יהיה קשה יותר לקחת משכנתא, יירד הביקוש לדירות ואז מחירי הנדל"ן יירדו בהדרגה. בצעד הקודם שלו הנגיד לא הצליח - אולי בצעד הזה הוא יצליח.