מכה לרוכשי הדירות: בנק ישראל מייקר את המשכנתאות

נגד בנק ישראל מנחית מהלומה על נוטלי המשכנתאות, וקובע כי רכיב הריבית המשתנה במשכנתה יוגבל ל-33 אחוזים בלבד. ההגבלה החדשה, שתיכנס לתוקף ב-5 במאי, היא החמורה ביותר עד כה וכוללת את כל רכיבי הריבית המשתנה - פריים, צמוד מדד וצמוד מט"ח. מה יקרה למי שכבר לקח משכנתה? כאן כל השאלות והתשובות

בנק ישראל מפרסם היום הגבלה חדשה על שוק המשכנתאות - והחריפה ביותר עד כה. הפיקוח על הבנקים, בראשות דודו זקן, הודיע כי החל מה-5 במאי יוגבלו המשכנתאות בריבית משתנה לשליש מהיקף המשכנתא. מדובר במשכנתאות בהן משתנה הריבית בפרק זמן של פחות מחמש שנים.

ההנחיה החדשה נועדה לרסן את היקפי המשכנתאות ועשויה להשפיע על הביקושים לדירות. לפי נתוני בנק ישראל, 86% מהלוואות המשכנתא בחודש מארס היו בריבית משתנה, כאשר לאחר ההנחיה הן יירדו ל-33%. מהלך זה אמור לייקר את המשכנתאות כיוון שיגדל חלקן של המשכנתאות בריבית קבועה, שם הריבית יקרה ב-1%-1.5%.

ההנחיה תחול על משכנתאות חדשות בלבד, אולם בנק ישראל, בראשות הנגיד סטנלי פישר, יחייב את הבנקים ב"חובת גילוי" ללקוחות שכבר נטלו בעבר משכנתאות בהן רכיב הפריים גבוה משליש מסך המשכנתה.

"מטרת הגילוי להגביר את מודעותם של לווים אלה להשלכות האפשריות של עלייה בשיעור הריבית על גובה ההחזר החודשי שיוטל עליהם, ועל מנת לאפשר להם בחינה מושכלת של סיכון זה ושל האפשרויות למזעורו", נמסר מבנק ישראל.

עד כה הטיל בנק ישראל הגבלה חלקית על המשכנתאות, ולמעשה אילץ את הבנקים להגדיל ההפרשות לחובות מסופקים כששיעור המימון היה גבוה מ-60% מסך המשכנתא, מה שהיווה מעין "קנס" על הבנקים, אותו הם ספגו. כעת, ההגבלות החדשות יחולו ישירות על נוטלי המשכנתאות, ולא על הבנקים.

בבנק ישראל מדגישים כי ההנחיות החדשות הן "לטובת הציבור" ונועדו למנוע משבר פיננסי שעלול להתפתח בעתיד, כאשר הריבית תעלה ובעלי משכנתאות עלולים להיקלע לקשיים בהחזרים החודשיים.

"טיוטת ההנחיה פורסמה לנוכח המגמות הנמשכות בשוק הדיור, ובעיקר, ההיקף המשמעותי של ביצועי ההלוואות לדיור בריבית משתנה, הטומנות בחובן סיכון ללווים, וכפועל יוצא למערכת הבנקאית בכללותה", נכתב בהודעת הבנק. "מדובר בסיכון הכרוך באפשרות שהריבית תעלה ותגדיל באופן ניכר את תשלומי המשכנתא החודשיים המוטלים על הלווים, באופן שישליך על יכולתם לפרוע את ההלוואות כסדרן. תרחיש זה מתחדד נוכח הימצאותנו בתקופה בה שיעור הריבית נמצא במגמת עלייה".

המדריך ללוקחי המשכנתה

במקביל פרסם בנק ישראל מקבץ של 20 שאלות ותשובות שנועדו להסביר לציבור את פעולותיו.

- מה מטרת הצעד בו נקט בנק ישראל היום?
המטרה העיקרית של ההנחיה היא הגבלת הסיכון של נוטלי ההלוואות לדיור בגין הריבית המשתנה. ההתפתחות הכרוכה בעליית ריבית, וכתוצאה מכך הגדלה ניכרת בהחזר החודשי, אשר מתחדדת נוכח הימצאותנו בתקופה שבה הריבית נמצאת במגמת עליה, תגדיל הן את הסיכון ללווים שעלולים להיקלע לקשיים בהחזר המשכנתא והן לבנקים המממנים. יכול שצעד זה, מטבעו, ישפיע על מחירי הדיור, אולם חשוב להדגיש כי מטרת הצעד בו נקטנו הוא הגנה על האינטרס הציבורי, לאור ההיקף הנרחב של משכנתאות הניתנות בריבית משתנה, החושף את ציבור הלווים לסיכון של גידול חד בתשלומי המשכנתא שלהם בעת עליית ריבית.

- מהו שיעור המשכנתאות שניתנו, בתקופה האחרונה, בריבית משתנה?
במהלך השנה האחרונה כ-85% מסך ההלוואות לדיור שבוצעו היו בריבית משתנה (כולל הלוואות צמודות למדד, צמודות למט"ח, או לא צמודות). בחודש מארס 2011 משקל ההלוואות לדיור בריבית משתנה עמד על 86%, כאשר משקל ההלוואות בריבית משתנה לא צמודה (מסלול הפריים) היה 48%; משקל ההלוואות בריבית משתנה צמודה למדד היה 32% (מהם כעשר נקודות האחוז הלוואות בריבית משתנה בתדירות של חמש שנים או יותר); ומשקל ההלוואות בריבית משתנה צמודה למט"ח על 6%.

- האם בנק ישראל מאשר לראשונה שיש בועת נדל"ן בשוק?
משברים פיננסיים רבים בעולם נבעו מהקשר הקיים בין התפתחויות בשוק הדיור לבין המערכת הפיננסית. ההתפתחויות בשוק הדיור בשנים האחרונות הגבירו את הסיכונים למערכת הפיננסית בישראל. מבלי להתייחס למונח "בועה", לאור מגמות אלה, ובכלל זה עליה משמעותית ומתמשכת במחירי הדיור ובהיקף האשראי לדיור, ראה בנק ישראל לנכון לנקוט בצעדי מנע, על מנת להקטין את הסיכון הקיים בשוק הדיור.

- האם מגבלה מסוג זה הוטלה גם במדינות אחרות בעולם, או שהיא ייחודית לישראל?
מדינות רבות בעולם, שנקלעו למצב של עלייה מהירה במחירי הדיור נקטו בצעדים מגבילים על האשראי לדיור. צעד מסוג זה, המגביל את שיעור הריבית המשתנה אינו ייחודי לישראל. כך למשל בקנדה, לאור עליית מחירי הדיור, נאסר על בנקים להעמיד הלוואות חדשות שתדירות השתנות הריבית בהן נמוכה מ-5 שנים.

- האם העובדה שבנק ישראל נוקט בצעדים נוספים כעת מוכיחה שהוא נכשל בצעדים קודמים שנקט?
בנק ישראל עוקב באופן שוטף אחר ההתפתחויות בשוק, ונוקט בצעדים מדודים, ככל שנדרש, מתוך מטרה שלא לזעזע את השווקים יתר על המידה. משנוכחנו כי נמשכות המגמות בשוק הדיור, שעלולות להשפיע לרעה על הלווים ועל היציבות הפיננסית, ראינו לנכון לנקוט בצעד נוסף. מטבע הדברים נדרש זמן עד שצעדים אלו וכן הצעדים בהם נקטה הממשלה, בתחום ההיצע, יבואו לידי ביטוי בהתמתנות מחירי הדיור.

- תחשיבים רבים מראים שהלוואה צמודה לפריים כדאית גם היום, וייקח עוד זמן עד שהריבית תחזור לרמה המקובלת בימי שגרה. מדוע מונע בנק ישראל מאנשים ליהנות בינתיים מריבית הפריים הנמוכה?
כאשר בוחנים את שיעור הריבית של ההלוואה, יש לבחון נתון זה לאורך כל חיי ההלוואה, יחד עם פרמטרים נוספים בהלוואה אשר משפיעים הן על גובה ההחזר החודשי והן על סכום היתרה לסילוק. על כן, פנייה למסלולים אחרים אינה בהכרח הרעת תנאי ההלוואה לטווח הארוך. בנוסף, בנק ישראל מעריך שחלק מהלקוחות, אשר נוטלים הלוואה בריבית משתנה, אינם משקללים את הסיכון הטמון בכך שהריבית תעלה, ואיתה יזנק גם גובה התשלום החודשי של המשכנתה. בנוסף, בתסריט של עלייה בריבית, ביום בו יבקש הלווה למחזר את ההלוואה באמצעות הלוואה בריבית קבועה, סביר להניח שהריבית הקבועה תהיה גבוהה הרבה יותר מרמתה ביום נטילת ההלוואה הראשונה.

להלן דוגמה הממחישה את השפעת עליית ריבית בנק ישראל על גובה ההחזר החודשי בהלוואה לדיור במסלול ריבית משתנה לא צמודה (פריים):
• עבור הלוואה לתקופה של 20 שנים, במסלול ריבית משתנה לא צמודה (פריים), בסכום של 500 אלף שקל ובריבית שנתית של 3.5%, עומד ההחזר החודשי ללווה על סך של 2,900 שקל.
• בגין אותה הלוואה, כתוצאה משינוי ריבית בנק ישראל בשתי נקודות האחוז (2%), (כך שריבית ההלוואה תעמוד על 5.5%), יעלה ההחזר החודשי ביותר מ-500 שקל, ויעמוד על סך של 3,440 שקל, גידול של כ-18.6% בהחזר החודשי! מובן ששינוי גדול יותר בשיעור הריבית יגדיל את ההחזר החודשי עוד יותר.

- מדוע המפקח על הבנקים חייב את הבנקים לשלוח ללווים דף הסבר בנושא הלוואות לדיור בריבית משתנה?
מטרת דף ההסבר היא לעורר את תשומת לב הלווים להשפעה שעשויה להיות לשינויים הדינמיים במשק על הלוואתם (כגון: שינוי בריבית בנק ישראל, שינוי במדד המחירים לצרכן, וכיו"ב), ולעודד אותם לבחון את מרכיבי ההלוואה, ויכולת עמידתם בתנאיה לטווח הארוך.

- האם ניתן גילוי ללקוחות הבנקים על השפעה אפשרית בעלייה בריבית על הלוואות בריבית משתנה?
כבר בחודש אוגוסט 2009 דרש המפקח על הבנקים, במכתב ששלח לכל הבנקים, ליידע את לקוחותיהם הנוטלים הלוואה לדיור בריבית משתנה, בהתקיים הנסיבות המתאימות, על אפשרות של עלייה עתידית בשיעורי הריבית. בעקבות כך, הביאו הבנקים בפני לקוחות אלה מידע אודות השפעת השינויים בהלוואות בריבית משתנה, וההשלכה לכך על גובה ההחזר החודשי, באמצעות מסמך בכתב. כעת, משעלה הצורך בנקיטת צעדים נוספים בנושא זה, דרש המפקח גילוי ספציפי גם ללקוחות קיימים, כצעד משלים להנחיה האוסרת על מתן הלוואות חדשות בריבית משתנה (מעל 33.3%).

- האם יש בהודעה אותה מחייב הפיקוח על הבנקים לשלוח ללווים, משום המלצה למחזר את ההלוואה שכבר הועמדה לי בריבית משתנה למסלול אחר?
הפיקוח על הבנקים אינו ממליץ על מסלול כזה או אחר. בחירת מסלול מחייבת בחינה של כדאיות המיחזור, ושל היתרונות והחסרונות של כל מסלול ומסלול, מבחינת שיעור ריבית, קיומו של מרכיב עמלת פירעון מוקדם (הן ביחס להלוואה קיימת והן ביחס להלוואה החדשה המבוקשת), צפי לעליית המדד, ועוד - כל זאת, בהתייחס לתנאי הלוואה ספציפית. הפיקוח על הבנקים מעודד את הלווים לבחון את האפשרויות ולקבל החלטה מושכלת בעניין זה.

- בהנחיה הקודמת גילה בנק ישראל רגישות ציבורית, והחריג את זכאי משרד השיכון מתחולת ההנחיה. מדוע לא החרגתם גם הפעם את אותן אוכלוסיות קשות יום?
ההנחיה הנוכחית נועדה להקטין את הסיכון הכרוך במשכנתה בריבית משתנה, ולהגבילו. הקטנת הסיכונים כאמור טובה לכל המגזרים במשק, ובפרט למגזרים "חלשים". נציין, שההנחיה לא מגבילה את היקף האשראי אלא עוסקת בהרכבו.

- האם ההנחיה חלה גם על הלוואות זכאות המסובסדות על ידי כספי מדינה, באופן מלא או חלקי?
ההנחיה חלה על כל הלוואה לדיור עם רכיב של ריבית משתנה בשיעור גבוה מ- 33.3%. בהקשר לכך נציין כי הלוואות זכאות ניתנות ככלל בריבית קבועה.

- אני במו"מ עם הבנק ועמדתי לקבל אישור על ההלוואה בימים הקרובים. האם הנחיה זו חלה עלי?
ההנחיה תחול על הלוואות שלגביהן ינתן, החל מתאריך 5 במאי 2011, "אישור עקרוני" בכתב, בהתאם לסעיף 4ג להוראת ניהול בנקאי 451, בנושא "נהלים למתן הלוואות לדיור". אם קיבלת "אישור עקרוני" לפני מועד זה, ההנחיה לא תחול עליך, וזאת גם אם הביצוע בפועל של ההלוואה מתקיים בתאריך מאוחר יותר.

- האם ההנחיה חלה על לקוחות שכבר נטלו הלוואה?
ההנחיה לא חלה על לקוחות שנטלו הלוואה בעבר. אולם, אם לקוחות אלה יבקשו למחזר את ההלוואה להלוואה אחרת, לאחר ה- 5 במאי 2011, תנאי ההלוואה החדשה יהיו כפופים להנחיה זו. זאת למעט החלפת הלוואה בריבית משתנה, או חלק ממנה, להלוואה בריבית קבועה - במקרה זה ניתן להקטין את חלק ההלוואה בריבית משתנה גם אם לא עד 33.3%.

- האם הנחיה זו חלה לגבי כל שחרור בהלוואה, כאשר ההלוואה מבוצעת בחלקים?
ההנחיה חלה על סכום ההלוואה לדיור בכללותו, ולא על שחרור של כל חלק מהסכום הנ"ל.

- כיצד אני יכול לדעת בכמה יעלה ההחזר החודשי בהלוואה הספציפית שלי?

 אם נגיד בנק ישראל יעלה את ריבית בנק ישראל באפשרותך להפנות שאלה זו לנציג הבנק שהעמיד לך את ההלוואה, או לפנות ישירות למחשבוני משכנתה הנמצאים באתרי האינטרנט של הבנקים השונים. בנוסף, הנחנו את הבנקים ליזום גילוי מסוג זה ללקוחותיהם.

- שיעורי המימון בישראל נמוכים יחסית לאלו שהיו בארה"ב, למשל. אין סיכון שמחירי הבתים ירדו מתחת לגובה המשכנתה. מה בדיוק מטריד את בנק ישראל?
בנק ישראל אינו מתכוון להמתין באפס מעשה עד לרגע שבו הסיכון משוק האשראי לדיור יהפוך למוחשי ומיידי, ויביא להשפעות שליליות על הכלכלה כולה. הגישה ה"מאקרו יציבותית" (macroprudential) מכוונת בעיקר לנקיטת צעדי מנע באותם מקטעים של הכלכלה, שעלול לנבוע מהם סיכון מערכתי.