רוצים להעלות את ערך הדירה? תמצאו שכן אשכנזי

השמאי הממשלתי קובע כי יותרמ-75% מההשתנות במחירי נכסי מגורים דומים בסביבות שונות מוסבר בהבדלי השכלה, מוצא ושכר. עם זאת, המחקר לא מתייחס לשאלת "הביצה והתרנגולת" של מיקום ודמוגרפיה: האם ערך הדירות בת"א גבוה מב"ש בגלל השכלה והכנסה או פשוט בגלל מיקום שמושך אליו משכילים ואמידים?

הנאים השכנים בעינייך? (חדשות 2)

רוצים להעלות את ערך הנכס שלכם? כדאי שתתחילו לממן תואר אקדמי לשכנה מלמעלה: השמאי הממשלתי אייל יצחקי פרסם היום תוצאות עבודה שערך במסגרת נבדקה רמת ההשפעה של מאפייני האוכלוסיה על שווי נכסי מגורים באזורים שונים בארץ.

מהנתונים שהצטברו, מסיק יצחקי כי מרבית השינוי במחירים בין נכסים נדל"ן דומים באופיים (מעל 75%) מוסבר בהבדלים שברמת ההשכלה וברמת ההכנסה של האוכלוסייה הגרה בסביבה. המשמעות הלא מפתיעה: בעלי השכר הגבוה יותר, גרים בדירות יקרות יותר.

בין הנתונים המסבירים, על פי השמאי, את ההבדלים בין נכסי נדל"ן דומים ניתן למנות את השכר הממוצע ביישוב, המרחק בינו לבין המטרופולין, רמת ההשכלה וכן ארץ המוצא: "משתנה מסביר אפשרי לשונות בשווי הנכסים הוא מוצא האוכלוסייה - משתנה של היחס בין יוצאי אירופה-אמריקה לבין יוצאי אסיה-אפריקה... ישמש כמשתנה מסביר", כותב יצחקי.

משתנים נוספים אותם מונה יצחקי הם מספר התושבים ביישוב, ממוצע מספר ילדים לאשה וכן שנת ייסוד היישוב. "שווי ממוצע של דירת 4 חדרים בסביבה שבה אוכלוסיה ממוצעת הן ברמת השכלתה והן ברמת הכנסה הוא כ- 713,000 שקלים.

לעומת זאת, אילו אותה דירה היתה ממוקמת בסביבה שבה רמת ההשתכרות בה גבוהה יותר, נניח 11,000 שקל לחודש היה שווי הדירה עולה משמעותית לכ- 1,041,000 שקל דהיינו גבוה בכ- 45%", טוען השמאי ומסכם: "בסקירת מחירי נכסים דומים מבחינה פיזית, אשר ממוקמים בסביבות שונות, נמצאו פערי מחירים של מאות אחוזים - נמצא פער של עד פי חמישה במחירי דירות ארבעה חדרים ואף למעלה מזה בנכסי מגורים אחרים"

יצחקי מסביר את ההבדלים בכך ש"אוכלוסיה ברמה הסוציו-אקונומית גבוהה נושאת במיסים מקומיים גבוהים יותר ובכך תורמת לכמות ולתחזוקה של השטחים המשותפים, שמעלה את רמת הרווחה והתועלת מהנכסים הפרטיים - כגון מיסי ועד בית, ארנונה, ועד שכונה וכיוצא באלה".

עוד טוען יצחקי כי המודעות לאיכות חיים ולאיכות הסביבה נתפסת כגבוהה יותר בשכבות אוכלוסיה משכילות ומבוססות. "רמת הצריכה של אוכלוסיה מבוססת גבוהה ולכן בסביבתה תהיה זמינות גבוהה יותר ומגוון רחב יותר של מוצרים ושרותים כגון שטחי מסחר, חוגים ופעילות חברתית, אזורי בילוי, תרבות וכיוצא באלה".

יצחקי ממשיך לנקוב במובן מאליו בהמשך המחקר וקובע: "אוכלוסיה הנתפסת כ'איכותית' יוצרת סטיגמה חיובית ומגבירה את הביקוש לנכסי המגורים מתוך רצון של הצרכן למיתוג/שיוך לקבוצה יוקרתית יותר".
משרד המשפטים: "המחקר יסייע בניהול אפקטיבי של מדיניות הרשויות בתחום הקרקעות".

במשרד המשפטים טוענים כי תוצאות העבודה של השמאי הממשלתי "מסייעות להבנת הגורמים אשר קובעי שווי ורמת תועלת מנכס מגורים ומאפשרת לחשב באוןפ כמותי את ההשפעה של שינוי בתמהיל האוכלוסייה על השווי".

עוד טוענים שם, כי העבודה יכולה "לשמש ככלי שמסייע בניהול אפקטיבי של מדיניות קרקעית בידי הרשויות שמנהלות את המדיניות הקרקעית (למשל, מדיניות הטבות, סובסידיות ותמריצים במטרה "לחזק" סביבה חלשה).